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花园阳光房想说爱你不容易!

发布时间: 2020-07-20 04:00 作者:   CA88

  开发商卖底层住宅免费赠送花园,卖点吸引购房者;开发商与全体业主就此签订了附加协议,本以为一切妥当,不料底层业主的花园梦仍然破灭。底层花园的赠送怎样才算合法?

  小张热爱园艺,买新房的时候,他首选一楼附带花园的楼盘。在一番挑选后,他购买了某楼盘一楼的一套房,虽然较为潮湿,但想着今后能在自己的小院里喝喝茶,赏赏花,他觉得一切也值了。开发商在与全体业主签订购房合同时,都签订了附加协议,放弃花园共有权,一楼业主独享,一楼业主也都与开发商签了花园使用协议。

  不料交房后,小张准备装修花园时,却遭到其他楼层业主的举报及投诉,被告知花园属于所有业主所有,小张无权独享,签订的放弃花园的附加协议是无效的,于是小张去物业和开发商处询问,开发商答复他协议有效。

  “买受人知悉并同意项目10—15号楼中,第一层原设计为门廊的区域,可进行分割围合改造,并形成可单独进入的进出通道和进出门,由改造后可单独进入的一户业主单独使用。其他业主同意前述使用安排并不持异议,不得影响该单独使用业主的使用权利,单独使用的该户业主不得改变分割围合的现状,并应自行合理使用该区域。全体业主已经授权和同意出卖人进行前述改造,未进行详述之处,以出卖人改造后的实况为准,且接受因前述改造所造成的专有部分及其县官部分的差异和影响”。

  “买受人知悉并同意项目10—15号楼中,第一层原设计为门廊的区域,可进行分割围合改造,并形成可单独进入的进出通道和进出门,由改造后可单独进入的一户业主单独使用。其他业主同意前述使用安排并不持异议,不得影响该单独使用业主的使用权利,单独使用的该户业主不得改变分割围合的现状,并应自行合理使用该区域。全体业主已经授权和同意出卖人进行前述改造,未进行详述之处,以出卖人改造后的实况为准,且接受因前述改造所造成的专有部分及其县官部分的差异和影响”。

  “出卖人对未享有单独使用权空间权利的业主,在销售定价时已经纳入考虑因素,其他未享有单独使用权空间权利的业主,不得再以任何理由向出卖人或物业公司或享有单独使用权的业主主张费用补偿、利益转移等任何权利主张。建筑区域内的绿地的部分区域作为出卖人多制定的买受人所附带单独使用的部分,由该买受人单独想有使用权,其他买受人接受关于单独使用的相关约定无异议。“

  “出卖人对未享有单独使用权空间权利的业主,在销售定价时已经纳入考虑因素,其他未享有单独使用权空间权利的业主,不得再以任何理由向出卖人或物业公司或享有单独使用权的业主主张费用补偿、利益转移等任何权利主张。建筑区域内的绿地的部分区域作为出卖人多制定的买受人所附带单独使用的部分,由该买受人单独想有使用权,其他买受人接受关于单独使用的相关约定无异议。“

  面对其他业主和开发商的各执一词,面对放弃共有权条款和花园使用权协议效力问题,小张迷茫了,他停止了装修,他想知道花园使用权到底谁说了算?!

  根据《物权法》第七十三条 建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。由此可见《物权法》对建筑区划内的道路、绿地的归属作出了明确规定,小区绿地原则上属于所有业主所有,明示属于个人的除外,但明示属于个人所有需要具备一定条件。

  所谓“明示”,不能理解为售房合同中规定为个人所有,而应指规划确定为专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地。专有绿地使用和维护费应单独计算,由享有绿地的一层业主承担,其他区分所有权人不承担此项费用。

  对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题,不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”,以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实,即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。

  作为不动产,其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。业主不得违反业主公约及物业管理规定,基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权,如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分,业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定,不得擅自破坏该庭院绿地,损害小区其他业主的合法权益。

  首先,放弃花园使用权条款为格式条款,对于免除、限制自己责任的条款或者排除对方主要权利的内容,提供格式条款的一方应采取足以引起对方注意的方式提醒对方注意,并依照对方的要求作出说明。放弃花园使用权的条款排除了业主的主要权利,需要开发商对这些条款进行加黑加粗充分提示并且明确说明后才能对业主产生效力,否则为无效条款。

  格式条款又称为标准条款,是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《合同法》第39条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

  《合同法》第40条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

  这主要还是要看该花园是否为规划当中的专有用地,因为开发商无权处置业主共有的绿地,无权变更用途,如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围,或者许诺赠送的天台属于公共面积,将侵害全体业主的绿地使用权。这部分的赠送如果没有明文进行规定,可能会有被收回用作公共用地的风险。

  可以要求开发商赔偿损失,至于损失多少,首先可以看花园使用权协议是否有约定违约赔偿,若违约赔偿明显不合理,不利于一楼业主,可以根据如果没有私家花园,影响到房子的利益多大来进行认定,或者请专业的评估机构进行评估。

  根据相关司法实践,一旦一楼花园在规划中非专业,法院一般认定一楼赠送的花园归全体业主共享,并且要求开发商返还一楼业主因此多支付的价款及利息。

  所以提醒大家,由于开发商和业主之间信息的不对等,导致业主的利益受损为常态,准业主们在购房时除了仔细查看购房合同约定外,还需向开发商提出出示相关部门报建的规划设计。

  消费者购买商品房时,不少开发商会称,买一楼可送花园。其实,这大多是开发商忽悠人的噱头,请各位准业主们擦亮眼睛,谨慎购房。

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